Tutorial ini menunjukkan cara menghitung IRR proyek di Excel dengan rumus dan fitur Goal Seek. Anda juga akan belajar cara membuat templat tingkat pengembalian internal untuk melakukan semua perhitungan IRR secara otomatis.

Ketika Anda mengetahui tingkat pengembalian internal dari investasi yang diusulkan, Anda mungkin berpikir Anda memiliki semua yang Anda butuhkan untuk mengevaluasinya - semakin besar IRR semakin baik. Dalam praktiknya, tidak sesederhana itu. Microsoft Excel menyediakan tiga fungsi berbeda untuk menemukan tingkat pengembalian internal, dan benar-benar memahami apa yang sebenarnya Anda hitung dengan IRR akan sangat membantu.

Apa itu IRR?

The tingkat pengembalian internal (IRR) adalah metrik yang umum digunakan untuk memperkirakan profitabilitas investasi potensial. Terkadang, ini juga disebut sebagai tingkat arus kas yang didiskon dari pengembalian atau tingkat pengembalian ekonomi .

Secara teknis, IRR adalah tingkat diskonto yang membuat nilai sekarang bersih dari semua arus kas (baik arus masuk maupun arus keluar) dari investasi tertentu sama dengan nol.

Istilah "internal" menunjukkan bahwa IRR hanya memperhitungkan faktor internal; faktor eksternal seperti inflasi, biaya modal, dan berbagai risiko keuangan tidak termasuk dalam perhitungan.

Apa yang diungkapkan IRR?

Dalam penganggaran modal, IRR secara luas digunakan untuk mengevaluasi profitabilitas investasi prospektif dan peringkat beberapa proyek. Prinsip umumnya sesederhana ini: semakin tinggi tingkat pengembalian internal, semakin menarik proyek tersebut.

Ketika memperkirakan sebuah proyek tunggal, analis keuangan biasanya membandingkan IRR dengan IRR perusahaan. biaya modal rata-rata tertimbang atau tingkat rintangan Dalam situasi hipotetis, ketika IRR adalah satu-satunya kriteria untuk membuat keputusan, sebuah proyek dianggap sebagai investasi yang baik jika IRR-nya lebih besar dari tingkat rintangan. Jika IRR lebih rendah dari biaya modal, proyek tersebut harus ditolak. Dalam praktiknya, ada banyak faktor lain yang mempengaruhi tingkat rintangan.keputusan seperti nilai sekarang bersih (NPV), periode pengembalian, nilai pengembalian absolut, dll.

Keterbatasan IRR

Meskipun IRR adalah metode yang sangat populer untuk menilai proyek-proyek modal, IRR memiliki sejumlah kelemahan yang melekat yang dapat menyebabkan keputusan yang tidak optimal. Masalah utama dengan IRR adalah:

• Ukuran relatif IRR mempertimbangkan persentase tetapi bukan nilai absolut, akibatnya, IRR dapat mendukung proyek dengan tingkat pengembalian yang tinggi tetapi nilai dolarnya sangat kecil. Dalam praktiknya, perusahaan mungkin lebih memilih proyek besar dengan IRR yang lebih rendah daripada proyek kecil dengan IRR yang lebih tinggi. Dalam hal ini, NPV adalah metrik yang lebih baik karena mempertimbangkan jumlah aktual yang diperoleh atau hilang dengan melakukan suatu proyek.
• Tingkat investasi ulang yang sama IRR mengasumsikan bahwa semua arus kas yang dihasilkan oleh suatu proyek diinvestasikan kembali pada tingkat yang sama dengan IRR itu sendiri, yang merupakan skenario yang sangat tidak realistis. Masalah ini diselesaikan oleh MIRR yang memungkinkan menentukan tingkat keuangan dan reinvestasi yang berbeda.
• Beberapa hasil Untuk proyek-proyek dengan arus kas positif dan negatif yang bergantian, lebih dari satu IRR dapat ditemukan. Masalah ini juga diselesaikan dalam MIRR, yang dirancang untuk menghasilkan hanya satu tingkat.

Terlepas dari kekurangan-kekurangan ini, IRR terus menjadi ukuran penting dalam penganggaran modal dan, paling tidak, Anda harus memandangnya dengan skeptis sebelum membuat keputusan investasi.

Penghitungan IRR di Excel

Karena tingkat pengembalian internal adalah tingkat diskonto di mana nilai sekarang bersih dari serangkaian arus kas yang diberikan sama dengan nol, perhitungan IRR didasarkan pada rumus NPV tradisional:

Jika Anda tidak terlalu akrab dengan notasi penjumlahan, bentuk formula IRR yang diperluas mungkin lebih mudah dipahami:

Di mana:

• CF ₀ - investasi awal (diwakili oleh angka negatif)
• CF ₁ , CF ₂ .... CF _n - arus kas
• i - nomor periode
• n - periode total
• IRR - tingkat pengembalian internal

Sifat rumus ini sedemikian rupa sehingga tidak ada cara analitis untuk menghitung IRR. Kita harus menggunakan pendekatan "tebak dan periksa" untuk menemukannya. Untuk lebih memahami konsep tingkat pengembalian internal, mari kita lakukan perhitungan IRR pada contoh yang sangat sederhana.

Contoh Anda menginvestasikan $1000 sekarang dan mendapatkan kembali $500 dan $660 dalam 2 tahun ke depan. Berapa tingkat diskonto yang membuat Net Present Value menjadi nol?

Sebagai tebakan pertama kita, mari kita coba tingkat 8%:

• Sekarang: PV = -$1.000
• Tahun 1: PV = $500 / (1+0,08)1 = $462,96
• Tahun 2: PV = $660 / (1+0,08)2 = $565,84

Dengan menjumlahkannya, kita mendapatkan NPV sama dengan $28,81:

Oh, bahkan tidak mendekati 0. Mungkin tebakan yang lebih baik, katakanlah 10%, bisa mengubah banyak hal?

• Sekarang: PV = -$1.000
• Tahun 1: PV = $500 / (1+0,1)1 = $454,55
• Tahun 2: PV = $660 / (1+0,1)2 = $545,45
• NPV: -1000 + $454.55 + $545.45 = $0.00

Itu saja! Pada tingkat diskonto 10%, NPV tepat 0. Jadi, IRR untuk investasi ini adalah 10%:

Begitulah cara Anda menghitung tingkat pengembalian internal secara manual. Microsoft Excel, program perangkat lunak lain, dan berbagai kalkulator IRR online juga mengandalkan metode coba-coba ini. Tetapi tidak seperti manusia, komputer dapat melakukan banyak iterasi dengan sangat cepat.

Cara menghitung IRR di Excel dengan rumus

Microsoft Excel menyediakan 3 fungsi untuk menemukan tingkat pengembalian internal:

• IRR - fungsi yang paling umum digunakan untuk menghitung tingkat pengembalian internal untuk serangkaian arus kas yang terjadi pada interval reguler .
• XIRR - menemukan IRR untuk serangkaian arus kas yang terjadi pada interval yang tidak teratur Karena mempertimbangkan tanggal pembayaran yang tepat, fungsi ini memberikan akurasi penghitungan yang lebih baik.
• MIRR - mengembalikan tingkat pengembalian internal yang dimodifikasi yang merupakan varian IRR yang mempertimbangkan biaya pinjaman dan bunga majemuk yang diterima atas investasi kembali arus kas positif.

Di bawah ini Anda akan menemukan contoh-contoh dari semua fungsi ini. Demi konsistensi, kita akan menggunakan kumpulan data yang sama dalam semua rumus.

Rumus IRR untuk menghitung tingkat pengembalian internal

Misalkan Anda sedang mempertimbangkan investasi 5 tahun dengan arus kas di B2:B7. Untuk menghitung IRR, gunakan rumus sederhana ini:

=IRR(B2:B7)

Catatan. Agar rumus IRR bekerja dengan benar, pastikan bahwa arus kas Anda memiliki setidaknya satu arus kas yang sama. negatif (arus keluar) dan satu positif nilai (aliran masuk), dan semua nilai yang tercantum pada urutan kronologis .

Untuk informasi lebih lanjut, silakan lihat fungsi IRR Excel.

Rumus XIRRR untuk menemukan IRR untuk arus kas yang tidak teratur

Dalam kasus arus kas dengan waktu yang tidak sama, menggunakan fungsi IRR bisa berisiko, karena mengasumsikan bahwa semua pembayaran terjadi pada akhir periode dan semua periode waktu sama. Dalam hal ini, XIRR akan menjadi pilihan yang lebih bijaksana.

Dengan arus kas di B2:B7 dan tanggalnya di C2:C7, rumusnya akan menjadi sebagai berikut:

=XIRR(B2:B7,C2:C7)

Catatan:

• Meskipun fungsi XIRR tidak harus memerlukan tanggal dalam urutan kronologis, tanggal arus kas pertama (investasi awal) harus menjadi yang pertama dalam array.
• Tanggal harus disediakan sebagai tanggal Excel yang valid ; memasok tanggal dalam format teks membuat Excel berisiko salah menginterpretasikannya.
• Fungsi Excel XIRR menggunakan rumus yang berbeda untuk mendapatkan hasil. Rumus XIRR mendiskon pembayaran berikutnya berdasarkan tahun 365 hari, sebagai hasilnya, XIRR selalu mengembalikan nilai disetahunkan tingkat pengembalian internal.

Untuk lebih jelasnya, silakan lihat fungsi Excel XIRR.

Rumus MIRR untuk menghitung IRR yang dimodifikasi

Untuk menangani situasi yang lebih realistis ketika dana proyek diinvestasikan kembali pada tingkat yang lebih dekat dengan biaya modal perusahaan, Anda dapat menghitung tingkat pengembalian internal yang dimodifikasi dengan menggunakan rumus MIRR:

=MIRR(B2:B7,E1,E2)

Di mana B2:B7 adalah arus kas, E1 adalah tingkat keuangan (biaya peminjaman uang) dan E2 adalah tingkat reinvestasi (bunga yang diterima pada investasi kembali pendapatan).

Catatan Karena fungsi Excel MIRR menghitung bunga majemuk pada keuntungan, hasilnya mungkin secara substansial berbeda dari fungsi IRR dan XIRR.

IRR, XIRR dan MIRR - mana yang lebih baik?

Saya yakin tidak ada yang bisa memberikan jawaban umum untuk pertanyaan ini, karena dasar teori, keuntungan dan kekurangan dari ketiga metode tersebut masih diperdebatkan di kalangan akademisi keuangan. Mungkin, pendekatan terbaik adalah dengan melakukan ketiga perhitungan dan membandingkan hasilnya:

Secara umum, dianggap bahwa:

• XIRR memberikan akurasi perhitungan yang lebih baik daripada IRR karena mempertimbangkan tanggal pasti arus kas.
• IRR sering kali memberikan penilaian yang terlalu optimis terhadap profitabilitas proyek, sementara MIRR memberikan gambaran yang lebih realistis.

Kalkulator IRR - templat Excel

Jika Anda perlu melakukan penghitungan IRR di Excel secara teratur, menyiapkan templat tingkat pengembalian internal dapat membuat hidup Anda jauh lebih mudah.

Kalkulator kami akan menyertakan ketiga rumus tersebut (IRR, XIRR, dan MIRR) sehingga Anda tidak perlu khawatir hasil mana yang lebih valid tetapi dapat mempertimbangkan semuanya.

1. Masukkan arus kas dan tanggal dalam dua kolom (A dan B dalam kasus kita).
2. Masukkan tingkat pembiayaan dan tingkat reinvestasi dalam 2 sel terpisah. Secara opsional, beri nama penjualan ini Tingkat_keuangan dan Reinvest_rate masing-masing.
3. Buat dua dynamic defined range, bernama Arus_Kas dan Tanggal .

   Dengan asumsi lembar kerja Anda bernama Sheet1 , arus kas pertama (investasi awal) ada di sel A2, dan tanggal arus kas pertama ada di sel B2, buat rentang bernama berdasarkan rumus ini:

   Cash_flows:

   =OFFSET(Sheet1!$A$2,0,0,0,COUNT(Sheet1!$A:$A),1)

   Tanggal:

   =OFFSET(Sheet1!$B$2,0,0,0,COUNT(Sheet1!$B:$B),1)

   Langkah-langkah rinci dapat ditemukan di Cara membuat rentang bernama dinamis di Excel.

4. Gunakan nama-nama yang baru saja Anda buat sebagai argumen dari rumus-rumus berikut ini. Harap dicatat bahwa rumus dapat dimasukkan dalam kolom apa pun selain A dan B, yang masing-masing dicadangkan khusus untuk arus kas dan tanggal.

   =IRR(Arus_Kas)

   =XIRR(Arus_Kas, Tanggal)

   =MIRR(Arus_Kas, Tingkat_Keuangan, Tingkat_Investasi_Kembali)

Selesai! Sekarang Anda dapat memasukkan sejumlah arus kas dalam kolom A, dan rumus tingkat pengembalian internal dinamis Anda akan menghitung ulang sesuai dengan itu:

Sebagai tindakan pencegahan terhadap pengguna yang ceroboh yang mungkin lupa mengisi semua sel input yang diperlukan, Anda dapat membungkus rumus Anda dalam fungsi IFERROR untuk mencegah kesalahan:

=IFERROR(IRR(Arus_Kas), "")

=IFERROR(XIRR(Arus_Kas, Tanggal), "")

=IFERROR(MIRR(Arus_Kas, Tingkat_Keuangan, Tingkat_ Reinvestasi), "")

Harap diingat bahwa jika sel Finance_rate dan / atau Reinvest_rate kosong, fungsi Excel MIRR mengasumsikannya sama dengan nol.

Bagaimana melakukan IRR di Excel dengan Goal Seek

Fungsi Excel IRR hanya melakukan 20 iterasi untuk sampai pada tingkat dan XIRR melakukan 100 iterasi. Jika setelah iterasi sebanyak itu hasil yang akurat dalam 0,00001% tidak ditemukan, kesalahan #NUM! dikembalikan.

Jika Anda mencari akurasi yang lebih tinggi untuk perhitungan IRR Anda, Anda dapat memaksa Excel untuk melakukan lebih dari 32,000 iterasi dengan menggunakan fitur Goal Seek, yang merupakan bagian dari What-If Analysis.

Idenya adalah untuk mendapatkan Goal Seek untuk menemukan tingkat persentase yang membuat NPV sama dengan 0. Begini caranya:

1. Siapkan sumber data dengan cara ini:
   • Masukkan arus kas dalam kolom (B2:B7 dalam contoh ini).
   • Masukkan IRR yang diharapkan di beberapa sel (B9). Nilai yang Anda masukkan sebenarnya tidak masalah, Anda hanya perlu "memberi makan" sesuatu ke rumus NPV, jadi masukkan saja persentase apa pun yang muncul di benak Anda, katakanlah 10%.
   • Masukkan rumus NPV berikut di sel lain (B10):

=NPV(B9,B3:B7)+B2

• Atur sel - referensi ke sel NPV (B10).
• Untuk menghargai - ketik 0, yang merupakan nilai yang diinginkan untuk sel Set.
• Dengan mengubah sel - referensi ke sel IRR (B9).

Setelah selesai, klik OK .

Dengan cara yang sama, Anda dapat menggunakan fitur Goal Seek untuk menemukan XIRR. Satu-satunya perbedaan adalah Anda perlu menggunakan rumus XNPV, bukan NPV.

Catatan. Nilai IRR yang ditemukan dengan Goal Seek adalah statis Setelah setiap perubahan pada data asli, Anda harus mengulangi langkah-langkah di atas untuk mendapatkan IRR baru.

Untuk melihat lebih dekat rumus-rumus yang dibahas dalam tutorial ini, Anda dipersilakan untuk mengunduh buku kerja sampel kami di bawah ini. Saya berterima kasih telah membaca dan berharap dapat melihat Anda di blog kami minggu depan!

Buku kerja latihan untuk diunduh

Kalkulator IRR Excel - contoh (file .xlsx)