Bu eğitimde, Excel'de bir projenin IRR'sinin formüller ve Hedef Arama özelliği ile nasıl hesaplanacağı gösterilmektedir. Ayrıca, tüm IRR hesaplamalarını otomatik olarak yapmak için bir iç getiri oranı şablonunun nasıl oluşturulacağını da öğreneceksiniz.

Önerilen bir yatırımın iç getiri oranını bildiğinizde, onu değerlendirmek için ihtiyacınız olan her şeye sahip olduğunuzu düşünebilirsiniz - IRR ne kadar büyükse o kadar iyidir. Pratikte bu o kadar basit değildir. Microsoft Excel, iç getiri oranını bulmak için üç farklı işlev sağlar ve IRR ile gerçekte neyi hesapladığınızı gerçekten anlamak çok yardımcı olacaktır.

IRR nedir?

Bu iç getiri oranı (IRR), potansiyel bir yatırımın karlılığını tahmin etmek için yaygın olarak kullanılan bir metriktir. indirgenmiş nakit akış oranı geri dönüş veya ekonomik getiri oranı .

Teknik olarak IRR, belirli bir yatırımdan elde edilen tüm nakit akışlarının (hem girişler hem de çıkışlar) net bugünkü değerini sıfıra eşitleyen iskonto oranıdır.

"İçsel" terimi, IRR'nin yalnızca iç faktörleri dikkate aldığını gösterir; enflasyon, sermaye maliyeti ve çeşitli finansal riskler gibi dış faktörler hesaplama dışı bırakılır.

IRR neyi ortaya çıkarır?

Sermaye bütçelemesinde IRR, olası bir yatırımın karlılığını değerlendirmek ve birden fazla projeyi sıralamak için yaygın olarak kullanılır. Genel prensip şu kadar basittir: iç getiri oranı ne kadar yüksekse, proje o kadar caziptir.

Tek bir projeyi tahmin ederken, finans analistleri tipik olarak IRR'yi bir şirketin ağırlıklı ortalama sermaye maliyeti veya engel oranı Bu, şirketin kabul edebileceği minimum yatırım getirisi oranıdır. Varsayımsal bir durumda, IRR bir karar vermek için tek kriter olduğunda, IRR'si engel oranından büyükse bir proje iyi bir yatırım olarak kabul edilir. IRR sermaye maliyetinden düşükse, proje reddedilmelidir. Uygulamada, IRR'yi etkileyen birçok başka faktör vardır.net bugünkü değer (NBD), geri ödeme süresi, mutlak getiri değeri vb.

IRR sınırlamaları

IRR, sermaye projelerini değerlendirmek için çok popüler bir yöntem olmasına rağmen, optimal olmayan kararlara yol açabilecek bir dizi doğal kusura sahiptir. IRR ile ilgili temel sorunlar şunlardır:

• Göreceli ölçü IRR mutlak değeri değil yüzdeyi dikkate alır, sonuç olarak getiri oranı yüksek ancak dolar değeri çok küçük olan bir projeyi tercih edebilir. Uygulamada şirketler daha düşük IRR'ye sahip büyük bir projeyi daha yüksek IRR'ye sahip küçük bir projeye tercih edebilir. Bu açıdan NPV daha iyi bir metriktir çünkü bir projenin üstlenilmesiyle kazanılan veya kaybedilen gerçek bir miktarı dikkate alır.
• Aynı yeniden yatırım oranı IRR, bir proje tarafından üretilen tüm nakit akışlarının IRR'nin kendisine eşit oranda yeniden yatırıldığını varsayar ki bu çok gerçekçi olmayan bir senaryodur. Bu sorun, farklı finansman ve yeniden yatırım oranlarının belirlenmesine olanak tanıyan MIRR ile çözülmüştür.
• Birden fazla sonuç Değişken pozitif ve negatif nakit akışlarına sahip projeler için birden fazla IRR bulunabilir. Bu sorun, yalnızca tek bir oran üretmek üzere tasarlanmış olan MIRR'de de çözülmüştür.

Bu eksikliklere rağmen, IRR sermaye bütçelemesinin önemli bir ölçütü olmaya devam etmektedir ve en azından bir yatırım kararı vermeden önce ona şüpheci bir gözle bakmalısınız.

Excel'de IRR hesaplaması

İç getiri oranı, belirli bir nakit akışı serisinin net bugünkü değerinin sıfıra eşit olduğu iskonto oranı olduğundan, IRR hesaplaması geleneksel NPV formülüne dayanmaktadır:

Toplama notasyonuna çok aşina değilseniz, IRR formülünün genişletilmiş formunu anlamak daha kolay olabilir:

Nerede?

• CF ₀ - ilk yatırım (negatif bir sayı ile gösterilir)
• CF ₁ , CF ₂ ... CF _n - NAKİT AKIŞLARI
• i - dönem numarası
• n - dönemler toplamı
• IRR - iç getiri oranı

Formülün doğası gereği IRR'yi hesaplamanın analitik bir yolu yoktur. Bunu bulmak için "tahmin et ve kontrol et" yaklaşımını kullanmak zorundayız. İç karlılık oranı kavramını daha iyi anlamak için çok basit bir örnek üzerinde IRR hesaplaması yapalım.

Örnek : Şimdi 1000 $ yatırıyorsunuz ve önümüzdeki 2 yıl içinde 500 $ ve 660 $ geri alıyorsunuz. Hangi iskonto oranı Net Bugünkü Değeri sıfır yapar?

İlk tahminimiz olarak %8 oranını deneyelim:

• Şimdi: PV = -$1,000
• 1. Yıl: PV = 500 $ / (1+0,08)1 = 462,96 $
• 2. Yıl: PV = 660 $ / (1+0,08)2 = 565,84 $

Bunları topladığımızda şu sonucu elde ederiz NPV 28,81 $'a eşittir:

Oh, 0'a yakın bile değil. Belki daha iyi bir tahmin, örneğin %10, işleri değiştirebilir?

• Şimdi: PV = -$1,000
• 1. Yıl: PV = 500 $ / (1+0,1)1 = 454,55 $
• 2. Yıl: PV = 660 $ / (1+0,1)2 = 545,45 $
• NPV: -1000 + $454.55 + $545.45 = $0.00

İşte bu! %10 iskonto oranında NBD tam olarak 0'dır. Dolayısıyla, bu yatırım için IRR %10'dur:

Microsoft Excel, diğer yazılım programları ve çeşitli çevrimiçi IRR hesaplayıcıları da bu deneme yanılma yöntemine dayanır. Ancak insanların aksine, bilgisayarlar çok hızlı bir şekilde birden fazla yineleme yapabilir.

Excel'de formüllerle IRR nasıl hesaplanır

Microsoft Excel, iç getiri oranını bulmak için 3 işlev sağlar:

• IRR - 'de meydana gelen bir dizi nakit akışı için iç getiri oranını hesaplamak için en yaygın kullanılan fonksiyondur. düzenli aralıklarla .
• XIRR - 'de gerçekleşen bir dizi nakit akışı için IRR'yi bulur. düzensiz aralıklar Ödemelerin kesin tarihlerini dikkate aldığından, bu işlev daha iyi bir hesaplama doğruluğu sağlar.
• MIRR - döndürür değiştirilmiş iç karlılık oranı Bu, hem borçlanma maliyetini hem de pozitif nakit akışlarının yeniden yatırımından elde edilen bileşik faizi dikkate alan bir IRR çeşididir.

Aşağıda tüm bu fonksiyonların örneklerini bulacaksınız. Tutarlılık adına, tüm formüllerde aynı veri setini kullanacağız.

İç getiri oranını hesaplamak için IRR formülü

B2:B7'deki nakit akışları ile 5 yıllık bir yatırım düşündüğünüzü varsayalım. IRR'yi hesaplamak için bu basit formülü kullanın:

=IRR(B2:B7)

Not: IRR formülünün doğru çalışması için, lütfen nakit akışlarınızın en az bir negatif (çıkış) ve bir pozitif değeri (giriş) ve tüm değerler kronoloji̇k sira .

Daha fazla bilgi için lütfen Excel IRR işlevine bakın.

Düzensiz nakit akışları için IRR bulmak için XIRR formülü

Eşit olmayan zamanlamaya sahip nakit akışları olması durumunda, IRR fonksiyonunu kullanmak riskli olabilir, çünkü tüm ödemelerin bir dönemin sonunda gerçekleştiğini ve tüm zaman dilimlerinin eşit olduğunu varsayar. Bu durumda, XIRR daha akıllıca bir seçim olacaktır.

B2:B7'deki nakit akışları ve C2:C7'deki tarihleri ile formül aşağıdaki gibi olacaktır:

=XIRR(B2:B7,C2:C7)

Notlar:

• XIRR fonksiyonu tarihlerin kronolojik sırada olmasını gerektirmese de, ilk nakit akışının (ilk yatırım) tarihi dizide ilk sırada olmalıdır.
• Tarihler şu şekilde verilmelidir geçerli Excel tarihleri tarihleri metin biçiminde sağlamak Excel'in bunları yanlış yorumlama riskini doğurur.
• Excel XIRR işlevi, sonuca ulaşmak için farklı bir formül kullanır. XIRR formülü, 365 günlük bir yılı temel alarak sonraki ödemeleri indirger, sonuç olarak XIRR her zaman bir yıllıklandırılmış iç getiri oranı.

Daha fazla ayrıntı için lütfen Excel XIRR işlevine bakın.

Değiştirilmiş IRR'yi hesaplamak için MIRR formülü

Proje fonlarının bir şirketin sermaye maliyetine daha yakın bir oranda yeniden yatırıldığı daha gerçekçi bir durumu ele almak için, bir MIRR formülü kullanarak değiştirilmiş iç getiri oranını hesaplayabilirsiniz:

=MIRR(B2:B7,E1,E2)

Burada B2:B7 nakit akışları, E1 finansman oranı (parayı borçlanma maliyeti) ve E2 yeniden yatırım oranıdır (kazançların yeniden yatırımından alınan faiz).

Not: Excel MIRR işlevi karlar üzerinden bileşik faiz hesapladığından, sonuçları IRR ve XIRR işlevlerinden önemli ölçüde farklı olabilir.

IRR, XIRR ve MIRR - hangisi daha iyi?

Bu soruya kimsenin genel bir cevap veremeyeceğine inanıyorum çünkü her üç yöntemin teorik temeli, avantajları ve dezavantajları finans akademisyenleri arasında hala tartışılmaktadır. Belki de en iyi yaklaşım her üç hesaplamayı da yapmak ve sonuçları karşılaştırmak olacaktır:

Genel olarak şu kabul edilir:

• XIRR, nakit akışlarının kesin tarihlerini dikkate aldığı için IRR'den daha iyi hesaplama doğruluğu sağlar.
• IRR genellikle projenin karlılığına ilişkin gereğinden fazla iyimser bir değerlendirme yaparken, MIRR daha gerçekçi bir tablo sunar.

IRR hesaplayıcı - Excel şablonu

Excel'de düzenli olarak IRR hesaplaması yapmanız gerekiyorsa, bir iç getiri oranı şablonu oluşturmak hayatınızı çok daha kolaylaştırabilir.

Hesaplayıcımız her üç formülü de (IRR, XIRR ve MIRR) içerecek, böylece hangi sonucun daha geçerli olduğu konusunda endişelenmenize gerek kalmayacak, ancak hepsini göz önünde bulundurabileceksiniz.

1. Nakit akışlarını ve tarihleri iki sütuna girin (bizim durumumuzda A ve B).
2. Finansman oranını ve yeniden yatırım oranını 2 ayrı hücreye girin. İsteğe bağlı olarak bu satışları adlandırın Finance_rate ve Reinvest_rate sırasıyla.
3. Adında iki dinamik tanımlı aralık oluşturun Nakit_akışları ve Tarihler .

   Çalışma sayfanızın adının Sayfa1 ilk nakit akışı (ilk yatırım) A2 hücresinde ve ilk nakit akışının tarihi B2 hücresindeyse, bu formüllere dayalı olarak adlandırılmış aralıkları oluşturun:

   Nakit_akışları:

   =OFFSET(Sayfa1!$A$2,0,0,COUNT(Sayfa1!$A:$A),1)

   Tarihler:

   =OFFSET(Sayfa1!$B$2,0,0,COUNT(Sayfa1!$B:$B),1)

   Ayrıntılı adımları Excel'de dinamik adlandırılmış aralık oluşturma bölümünde bulabilirsiniz.

4. Yeni oluşturduğunuz isimleri aşağıdaki formüllerin argümanları olarak kullanın. Formüllerin, sırasıyla nakit akışları ve tarihler için ayrılmış olan A ve B sütunları dışında herhangi bir sütuna girilebileceğini lütfen unutmayın.

   =IRR(Nakit_akışları)

   =XIRR(Cash_flows, Dates)

   =MIRR(Cash_flows, Finance_rate, Reinvest_rate)

Bitti! Artık A sütununa istediğiniz sayıda nakit akışı girebilirsiniz ve dinamik iç karlılık oranı formülleriniz buna göre yeniden hesaplanacaktır:

Gerekli tüm giriş hücrelerini doldurmayı unutabilecek dikkatsiz kullanıcılara karşı bir önlem olarak, hataları önlemek için formüllerinizi IFERROR işlevine sarabilirsiniz:

=IFERROR(IRR(Cash_flows), "")

=IFERROR(XIRR(Cash_flows, Dates), "")

=IFERROR(MIRR(Cash_flows, Finance_rate, Reinvest_rate), "")

Finance_rate ve/veya Reinvest_rate hücreleri boşsa, Excel MIRR işlevinin bunların sıfıra eşit olduğunu varsaydığını lütfen unutmayın.

Goal Seek ile Excel'de IRR nasıl yapılır

Excel IRR işlevi bir orana ulaşmak için yalnızca 20 yineleme gerçekleştirir ve XIRR 100 yineleme gerçekleştirir. Bu kadar çok yinelemeden sonra %0,00001 içinde doğru bir sonuç bulunamazsa, #NUM! hatası döndürülür.

IRR hesaplamanız için daha fazla doğruluk arıyorsanız, What-If Analysis'in bir parçası olan Goal Seek özelliğini kullanarak Excel'i 32.000'den fazla yineleme yapmaya zorlayabilirsiniz.

Buradaki fikir, Goal Seek'in NPV'yi 0'a eşitleyen bir yüzde oranı bulmasını sağlamaktır:

1. Kaynak verileri bu şekilde ayarlayın:
   • Nakit akışlarını bir sütuna girin (bu örnekte B2:B7).
   • Beklenen IRR'yi bir hücreye (B9) girin. Girdiğiniz değer aslında önemli değildir, sadece NPV formülüne bir şey "beslemeniz" gerekir, bu nedenle aklınıza gelen herhangi bir yüzdeyi koyun, örneğin %10.
   • Aşağıdaki NPV formülünü başka bir hücreye (B10) girin:

=NPV(B9,B3:B7)+B2

• Hücreyi ayarla - NPV hücresine referans (B10).
• Değer vermek için - Set hücresi için istenen değer olan 0 yazın.
• Hücre değiştirerek - IRR hücresine referans (B9).

Bitirdiğinizde, tıklayın TAMAM. .

Benzer şekilde, XIRR'yi bulmak için Hedef Arama özelliğini kullanabilirsiniz. Tek fark, NPV yerine XNPV formülünü kullanmanız gerekecek olmasıdır.

Not: Goal Seek ile bulunan IRR değeri statik formüllerin yaptığı gibi dinamik olarak yeniden hesaplamaz. Orijinal verilerdeki her değişiklikten sonra, yeni bir IRR elde etmek için yukarıdaki adımları tekrarlamanız gerekecektir.

Excel'de IRR hesaplaması bu şekilde yapılır. Bu eğitimde tartışılan formüllere daha yakından bakmak için aşağıdaki örnek çalışma kitabımızı indirebilirsiniz. Okuduğunuz için teşekkür eder, gelecek hafta blogumuzda görüşmek dileğiyle!

İndirmek için pratik çalışma kitabı

Excel IRR Hesaplayıcı - örnekler (.xlsx dosyası)